La Boîte à Outils de l'Investisseur 💰 Capacité d'emprunt
Étape 0 — estime combien tu peux emprunter avant de chercher un bien (règle du taux d'endettement de 35 %)
1 ▸ Tes revenus
primes fixes, pension reçue…
si tu as déjà des biens loués
2 ▸ Tes charges actuelles
0 si chez tes parents
si tu es propriétaire de ta résidence principale
mensualités de tes biens déjà en location
3 ▸ Le futur projet
loyers hors charges du bien que tu vises
🏦 Pourquoi ça augmente ta capacité : la banque compte une partie des loyers du bien financé comme un revenu. L'usage prudent retenu ici est de 70 % des loyers, appliqué aussi bien à tes loyers actuels qu'à ceux du futur projet. Certaines banques retiennent 80 ou 100 %, d'autres calculent au différentiel (seul le déficit de l'opération compte) : les résultats varient donc d'un établissement à l'autre.
4 ▸ Apport & durée
15 / 20 / 25
taux actuel du marché
5 ▸ Ton profil (indicatif)
📈 Résultats
Total revenus / mois
—
revenus pris en compte
Total charges / mois
—
charges existantes
Mensualité max autorisée
—
35 % des revenus − charges
Effet du futur projet
—
loyers attendus, pondérés à 70 %
💰 Capacité d'emprunt
—
montant empruntable
🏠 Budget d'achat total
—
emprunt + apport
💡 Conseil Pierre CPMH — Ces résultats sont des estimations selon les règles bancaires standards (taux d'endettement de 35 %). Chaque banque a ses propres critères : soigne ton profil emprunteur (Outil #07) et prépare un dossier béton (Outil #08) pour maximiser ta capacité réelle.
🏛️ Succession & Donation
Estime les droits à payer pour transmettre ton patrimoine à tes enfants — et vois combien tu économises en anticipant (transmission en ligne directe).
ℹ️ Comment lire ce simulateur
Les « droits » = l'impôt, calculés selon le barème officiel 2026. Une estimation des frais de notaire (≈ 2 % de la valeur) est ajoutée à part, et le « coût total » additionne les deux — car même quand les droits sont à 0 (ex. démembrement), les frais de notaire restent dus. Un don d'argent peut se faire sans notaire (don manuel).
Les 3 scénarios :
- Donation — ce que coûte transmettre de ton vivant, aujourd'hui.
- Succession — ce que paieraient tes enfants au décès, sans rien anticiper.
- Comparaison — combien tu leur fais économiser en donnant maintenant.
- L'abattement : 100 000 € par parent et par enfant, rechargeable tous les 15 ans. Un couple transmet 200 000 € par enfant sans impôt, puis à nouveau 15 ans plus tard.
- Le don familial d'argent : +31 865 € en plus, si le parent a moins de 80 ans et l'enfant est majeur.
- Le démembrement : donne la nue-propriété en gardant l'usufruit → seule une fraction de la valeur est taxée (plus tu donnes tôt, moins c'est taxé). Au décès, l'usufruit rejoint tes enfants sans aucun impôt.
1 ▸ Que veux-tu simuler ?
2 ▸ Qui transmet / qui reçoit
si couple
3 ▸ Ce qu'on transmet
reporte le total de ton onglet Patrimoine
démembrement = donner en gardant l'usufruit
par parent, par enfant — réduit l'abattement
📊 Résultats
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⚖️ Important — Estimation indicative selon les barèmes 2026, transmission en ligne directe (parents → enfants). Les droits affichés sont l'impôt (barème officiel) ; les frais de notaire sont une estimation (≈ 2 % de la valeur) — ton notaire donnera le montant exact. Ne remplace pas l'analyse d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine. Non pris en compte ici : assurance-vie, abattement de 20 % sur la résidence principale (succession), transmission d'entreprise (Dutreil), autres héritiers (conjoint, frères/sœurs, neveux…).
📍 Pipeline de biens
Suivez vos biens de la recherche à la mise en location
🔨 Simulateur de travaux
Estimez le budget travaux selon la surface et le niveau de rénovation.
⚠️ Estimations indicatives — ce ne sont pas des devis. Seul un artisan peut chiffrer précisément votre chantier. Utilisez ces fourchettes pour dégrossir, jamais pour arrêter un budget définitif.
🏗 Paramètres
Surface à rénover.
Glissez vers la gauche si votre cas est simple, vers la droite s'il est complexe (accès difficile, haut de gamme, imprévus).
📈 Estimation
Fourchette basse
—
Cas simple
Fourchette haute
—
Cas complexe
Votre estimation (curseur)
—
Selon le positionnement choisi
💡 Conseil Pierre CPMH — Fais chiffrer par au moins 2 ou 3 artisans (voir Outil #12) avant de valider ton plan de financement. Prévois toujours une marge d'imprévus de 10 à 15 % au-dessus du devis retenu.
📊 Calculateur de rentabilité
Formules Outil 05 — Brute, nette, cashflow, frais de notaire paramétrables (8 % par défaut)
💰 Acquisition
🏠 Revenus
8,3 % ≈ environ 1 mois de vacance / an (ajustable)
📋 Charges
compte où le prêt immobilier a été contracté
7,2 % ≈ taux moyen d'une agence pour la gestion locative
Taux moyen agence : 7,2 % (mettre 0 si gestion en direct)
🏦 Financement
10 % d'apport minimum recommandé sur la totalité du projet
laisse 0 pour estimer automatiquement (coût total − apport)
sert aussi à calculer les intérêts déductibles
avec le capital et le taux, donne la mensualité
🧾 Fiscalité (estimation)
Estimation calculée automatiquement depuis le capital et le taux.
📈 Résultats
Coût total
—
Achat + notaire + travaux
Notaire (€)
—
% du prix
Prix / lot
—
Coût total / nb lots
Loyer moyen / lot
—
Loyer mensuel / nb lots
Rentabilité brute
—
Loyers annuels / Coût total
Rentabilité nette
—
Après charges, hors crédit (performance du bien)
Cashflow mensuel
—
Après crédit et charges
Cashflow annuel
—
Sur 12 mois
Autofinancement 70%
—
Loyers×70% − mensualité du crédit
Loyers nets/an
—
Après vacance locative
Impôt estimé/an
—
Selon régime + TMI
Cashflow après impôt
—
Par mois, impôt déduit
💡 Conseil Pierre CPMH — Rentabilité brute cible : ≥ 8%. En dessous, le cashflow risque d'être négatif après charges. Les frais de notaire sont intégrés au coût total pour plus de prudence.
⚠ Fiscalité indicative — l'impôt et le cashflow après impôt sont des estimations (amortissement LMNP approché, hors situation personnelle, CFE, plafonds de déficit, etc.). Ils servent à comparer les régimes, pas à remplacer un expert-comptable.
ℹ️ Tous les chiffres de cet outil sont des estimations indicatives destinées à t'aider dans ton analyse. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique. Vérifie toujours les données réelles (charges, loyers de marché, diagnostics) avant toute décision d'achat.
💶 Suivi des loyers
Outil 18 — Suivi mois par mois, statut auto ou manuel par lot (payé / partiel / impayé)
| Logement | Locataire | Loyer attendu | Loyer reçu | Statut | Notes |
|---|
🔒 Confidentialité — toutes les données saisies (y compris les noms de tes locataires) sont enregistrées dans ton espace personnel sécurisé, isolé et accessible uniquement avec ton compte. Tu en es responsable au titre du RGPD : ne partage pas tes exports JSON, et supprime les données d'un locataire parti si celui-ci le demande.
💳 Suivi des dépenses
Consigne tes dépenses réelles par bien et par année (travaux, taxe foncière, assurance, intérêts…) — pour connaître ton résultat net réel et préparer ta déclaration.
➕ Ajouter une dépense ponctuelle
🧾 Dépenses ponctuelles saisies
| Date | Catégorie | Note | Montant |
|---|
🏦 Suivi de patrimoine
Vue consolidée de tous vos biens — cashflow, loyers, charges, crédits et trésorerie
ℹ️ Les valeurs affichées (rentabilité, plus-value, patrimoine net…) sont des estimations indicatives basées sur tes saisies. Elles ne constituent pas un conseil en investissement ni une évaluation certifiée de ton patrimoine.
📚 Bibliothèque des outils
19 outils + bonus pour trouver, financer, acheter et gérer votre immeuble de rapport
